Conformiteitsbeginsel | Ouderdomsclausule

Op grond van de wet (artikel 7: 17 BW) dient een verkocht huis geschikt te zijn voor normaal gebruik.

Zo zal er geen sprake mogen zijn van ernstige lekkages, verrotte vloerbalken, onveilige elektrische installaties, etc.

In de koopovereenkomst kunnen koper en verkoper echter van de wettelijke regeling afwijken. Dat zal vooral gebeuren als een oud huis wordt verkocht. Veel verkopers laten dan een zogeheten ‘ouderdomsclausule’ in het koopcontract opnemen. In zo’n ouderdomsclausule staat dan bijvoorbeeld dat eventuele gebreken voor rekening van de koper komen.

Is een verkoper door het opnemen van een ouderdomsclausule dan nooit meer aansprakelijk voor (verborgen) gebreken? Ook niet als verkoper een ‘compleet gerenoveerd pand’ verkoopt?

Verkoper staat sterk, maar niet altijd

In de meeste gevallen waarbij een ouderdomsclausule is opgenomen in het koopcontract vist de koper in geval van verborgen gebreken achter het net. Verkoper kan de aansprakelijkheidsstelling pareren door te wijzen op de ouderdomsclausule. Maar er zijn uitzonderingen denkbaar. Als gedupeerde koper is het van belang na te gaan of zich een uitzondering voordoet.

Wat zijn die uitzonderingen?

Verkoper niet te goeder trouw Het komt regelmatig voor dat de verkoper op de hoogte is van de verborgen gebreken van de te verkopen woning, maar besluit daar niets over te zeggen aan de koper. Als koper deze ‘kwader trouw’ aan de zijde van verkoper kan aantonen is de kans groot dat verkoper geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule.

Onnauwkeurige ouderdomsclausule De letterlijke tekst van de ouderdomsclausule is van belang. Wat wordt precies uitgesloten? Het komt nogal eens voor dat de ouderdomsclausule niet de aansprakelijkheid voor alle soort gebreken uitsluit. Zo kan aansprakelijkheid voor vloeren, daken en leidingen zijn uitgesloten, maar voor asbest bijvoorbeeld niet.

Gebrek hangt niet samen met de ouderdom Een beroep door verkoper op de ouderdomsclausule zal mogelijk niet slagen als het gebrek niet samenhangt met de ouderdom. Zo zal het ontbreken van een fundering onder een aanbouw zal niet als een ouderdomsgebrek worden aangemerkt.

Vernieuwbouw

Regelmatig worden er oude panden verkocht die ‘recentelijk’ zijn gerenoveerd. Vallen gebreken aan de recent uitgevoerde werkzaamheden ook onder de ouderdomsclausule, of niet? Uit de rechtspraak blijkt dat daar verschillend over wordt geoordeeld. Koper is dan ook zeker niet kansloos, vooral niet als verkoper via uitdrukkelijke mededelingen (bijvoorbeeld een verkoopbrochure) de kwaliteit van de ‘vernieuwbouw’ heeft benadrukt.

Samengevat De ouderdomsclausule is voor de verkoper van een gebruikt huis een sterke troef. De koper die geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek is echter niet altijd kansloos.