Ouderdomsclausule, soms verkoper toch aansprakelijk

Bij met name oudere woningen wordt altijd geadviseerd om een ouderdomsclausule op te nemen in de koopovereenkomst. Toch is de verkoper bij gebruik van deze clausule niet altijd gevrijwaard van aansprakelijkheid. Hoe zit dat?

Een historische woning

De koop is rond. Anton koopt van verkoper Bernhard een woning uit 1901 voor een koopsom van € 152.000,-. Bernhard laat in het koopcontract een ouderdomsclausule opnemen. Gezien het bouwjaar van de woning is dit een verstandige keuze. Zo’n ouderdomsclausule bepaalt dat de koper bekend is met het bouwjaar van de woning en dat de bouwkundige eisen die aan zo’n woning gesteld mogen worden, niet gelijk zijn aan die van nieuwere woningen. Eventuele gebreken zijn dan voor rekening en risico van de koper.

Zo rot als maar zijn kan

Sleutelverklaring. Anton heeft zich bij de bezichtiging laten bijstaan door een bevriende aannemer. Deze aannemer heeft geen gebreken ontdekt. Op grond van een sleutelverklaring is hij uiteindelijk al voor het transport bij de notaris begonnen met sloopwerkzaamheden. Hij verwijdert betimmering en ontdekt bij het dak ernstige gebreken.

Onaangename verrassing. Vervolgens laat Anton een gespecialiseerd bedrijf een bouwkundige inspectie uitvoeren. Dit bedrijf constateert dat de houten constructie van het dak door langdurige vochtbelasting is aangetast. Verkoper Bernhard heeft in het verleden blijkbaar plaatselijk nieuw houtwerk aangebracht ter vervanging van verrotte delen. Ook zijn kieren en naden gedicht.

Wie gaat dat betalen? Het advies is om de dakconstructie te vervangen. Anton stelt daarom Bernhard aansprakelijk, maar deze beroept zich op de ouderdomsclausule. Volgens Bernhard had Anton bekend kunnen zijn met de mogelijk gebrekkige staat. Dan had hij vooraf maar beter onderzoek moeten doen. Anton laat het hier niet bij zitten en stapt naar de Rechtbank Rotterdam, 08.06.2016 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2016:4075) .

Geschikt voor normaal gebruik?

NVM-koopovereenkomst. Volgens de rechter moet de woning - gelet op de mededelingen die Bernhard heeft gedaan - die eigenschappen bezitten die Anton mocht verwachten. Er is gebruikgemaakt van een NVM-koopovereenkomst en op grond van artikel 6.3 mag Anton verwachten dat de woning die eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.

Mededelingsplicht. Door de rotte dakconstructie is de woning niet geschikt voor normaal gebruik. Bernhard stelt dat hij niet bekend was met dit gebrek en hij beroept zich op de ouderdomsclausule. Omdat uit het bouwkundige rapport blijkt dat er bij recent timmerwerk nieuw houtwerk is aangebracht, moet Bernhard volgens de rechter wel op de hoogte zijn geweest van het gebrek. Bernhard heeft dus zijn mededelingsplicht geschonden en kan geen beroep meer doen op de ouderdomsclausule. Hij moet de schade vergoeden.

Aansprakelijk voor bekende gebreken. Bernhard dacht zich met de ouderdomsclausule te hebben ingedekt tegen aansprakelijkheidstelling.

Uit rechtspraak blijkt dat dit ook vaak het geval is, maar dit geldt niet bij bekende gebreken! Let op. Een verkoper moet ondanks een ouderdomsclausule altijd de koper informeren over bekende gebreken. Doet hij dit niet, dan geldt de ouderdomsclausule niet. Tip. Vermeld mededelingen van een verkoper over gebreken altijd in het koopcontract. Bewijsrechtelijk staat hij dan sterker.

Vaak dekt een ouderdomsclausule bij oudere woningen de verkoper in tegen aansprakelijkheidstelling. Dit geldt echter niet voor bij de verkoper bekende gebreken! Over deze gebreken moet hij een koper altijd informeren. Gebeurt dit niet, dan is de verkoper toch aansprakelijk. Dat heeft de rechter nog eens bevestigd.

https://nl.wikipedia.org/wiki/Ouderdomsclausule