Geen bouwkundige keuring, dus rechten verspeeld?

In de huidige overspannen woningmarkt zien kopers steeds vaker af van het voorbehoud van een bouwkundige keuring. Hierdoor ontstaan er risico’s wat betreft het recht op herstel(kosten). Hoe zit dat? Wat zijn de aandachtspunten?

(Non-)conformiteit bij koop

Wettelijke verplichting. De verkoper is wettelijk verplicht om een zaak af te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt (art. 7:17 BW) . Dit betekent dat de zaak die eigenschappen moet hebben, die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Zo mag de koper van een woning verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Redelijke verwachting. Bij conformiteit gaat het om de redelijke verwachting van de koper. De aard van de zaak is hierbij belangrijk. Zo moet de koper van een oude(re) woning rekening houden met onderhoudswerkzaamheden vanwege bijvoorbeeld slijtage. Daarnaast mag de koper zijn verwachtingen ook baseren op de mededelingen van de verkoper, waarbij er onderscheid gemaakt moet worden tussen algemene aanprijzingen (zoals ‘perfect onderhouden’) en serieuze mededelingen.

De onderzoeksplicht van de koper

Bouwkundige keuring? Op de koper rust een onderzoeksplicht, zeker als hij er niet zonder meer van uit mag gaan dat de woning bepaalde eigenschappen bezit. Vaak is de koper niet (genoeg) deskundig om de onderhoudsstaat zelf te onderzoeken. Hij moet daarvoor dan een bouwkundig expert inschakelen. Let op. Als de koper de woning niet behoorlijk laat onderzoeken, loopt hij het risico zijn recht op herstel(kosten) te verspelen. Tip. Adviseer als aankoopmakelaar uw cliënt een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Als de feiten en omstandigheden hiertoe aanleiding geven, bent u dit zelfs verplicht.

Voorbeeld.Klaas koopt een woning uit 1930. Vanwege de leeftijd moet hij rekening houden met ouderdomsgebreken. Klaas is een leek en moet daarom een bouwkundig onderzoek laten verrichten. Doet hij dat niet en blijkt het dak lek te zijn, dan komt het herstel voor zijn eigen rekening.

Wat kan de koper zonder onderzoek?

Afgaan op wat de verkoper zegt. Klaas hoeft geen bouwkundig onderzoek te verrichten als door of namens de verkoper is gegarandeerd dat het dak volledig is gerenoveerd. Hij mag dan afgaan op deze mededeling. Let op. Een aankoopmakelaar mag niet zonder meer afgaan op de informatie van een verkopend makelaar. Voorkom (tuchtrechtelijke) aansprakelijkheid en zorg dat u als aankoopmakelaar voldoende informatie heeft om te bepalen of een bouwkundig onderzoek nodig is.

Schending mededelingsplicht verkoper. Als de verkoper wist van de lekkage en dat bewust heeft verzwegen, kan hij Klaas niet tegenwerpen dat hij geen onderzoek heeft laten doen. De koper moet dan wel kunnen bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek. Let op. De verkoper hoeft geen mededeling te doen van gebreken die ook voor de koper zichtbaar zijn.

Gebruik de bedenktijd. Als de koper vooraf geen bouwkundig onderzoek heeft (kunnen) laten verrichten, kan het herroepingsrecht nog soelaas bieden (art. 7:2 BW) . De koper kan dit recht gebruiken om binnen drie dagen na het sluiten van de koopovereenkomst, alsnog een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Valt het onderzoeksresultaat tegen? Dan kan de koper de koopovereenkomst binnen de bedenktijd ontbinden.