Is uw cliënt aansprakelijk voor hennepteelt in zijn pand?

WONINGHUUR

Als een verhuurde woning wordt gebruikt als hennepkwekerij, kan de eigenaar hiervoor verantwoordelijk worden gehouden.

Wat mag en/of moet uw cliënt doen om dit te voorkomen? Wat zegt de rechter?

Wat gebeurt er allemaal in mijn pand?

Toezicht. Volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) is een verhuurder aansprakelijk voor onrechtmatig gebruik van zijn eigendom als hij wist of kon weten dat zijn pand voor hennepteelt werd gebruikt. Uw cliënt moet dan ook voldoende toezicht houden op het gebruik van zijn pand. Let op. Als uw cliënt had kunnen weten dat zijn pand voor hennepteelt zou worden gebruikt, kunnen de kosten van ontmanteling op hem worden verhaald.

Toegang geweigerd! Stel dat uw cliënt bang is voor hennepteelt in zijn pand en een onaangekondigde inspectie wil uitvoeren. In het veelgebruikte standaard ROZ-model staat dat de verhuurder de woning alleen mag betreden voor onderhoudswerkzaamheden en taxaties, alleen op werkdagen tijdens werktijden. Slechts in noodgevallen mag hij het pand zonder overleg met de huurder of op andere tijdstippen betreden. Volgens de huurder is er geen reden voor een inspectie. Heeft hij gelijk?

Recht op toegang of recht op privacy?

Wat zegt de rechter? Onlangs werd deze vraag voorgelegd aan de Rechtbank Amsterdam, 27.10.2017 (RBAMS:2017:7771) . De rechter overwoog dat de huurder recht heeft op ongestoord woongenot. Mede daarom moet de verhuurder de privacy van de huurder respecteren. Het is uw cliënt - (mede) gelet op de inhoud van de huurovereenkomst - dus niet toegestaan om zonder toestemming van de huurder de woning te inspecteren.

Aansprakelijkheid? De rechter merkt uitdrukkelijk op dat bestuursrechtelijke aansprakelijkheid van de verhuurder, waardoor de kosten van de ontruiming op hem verhaald kunnen worden, niet voor de hand ligt. De rechter wijst erop dat in het huurcontract staat dat de verhuurder niet tot een periodieke controle bevoegd is. Volgens de (civiele) rechter valt het daarom niet in te zien dat een (bestuurs)rechter dan zal oordelen dat de verhuurder wist of had kunnen weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt. Let op. Uw cliënt blijft verplicht voldoende toezicht te houden. Tip. Zorg ervoor dat uw cliënt kan bewijzen dat hij heeft geprobeerd om voldoende toezicht te houden. Adviseer hem zijn huurder (meermaals) schriftelijk te verzoeken om het gehuurde te inspecteren.

Aansprakelijkheid voorkomen

Periodieke controle. Adviseer uw cliënt om - in aanvulling op het standaard ROZ-model - te bedingen dat de verhuurder het recht heeft om het pand periodiek te controleren in verband met onderhoud en eventuele onregelmatigheden. Zo voorkomt hij dat de toegang wordt geweigerd.

Let op. Adviseer uw cliënt deze periodieke controles uit te voeren en te documenteren! Zorg er ook voor dat het verbod op hennepteelt (uit het ROZ-model) in de huurovereenkomst wordt opgenomen.

Voorkomen is beter dan genezen. Zorg ervoor dat er vooraf deugdelijk onderzoek wordt gedaan naar de huurder. Vraag een uittreksel op via de Basisregistratie Personen en/of de KvK. Controleer de door de huurder aangeleverde informatie nauwkeurig. Adviseer uw cliënt bovendien om geen contant geld aan te nemen en alert te zijn op aanwijzingen uit de omgeving.