Vastgoed belegging in box 1 of box 3?

Ondernemer of belegger?

Bij de exploitatie van vastgoed komt fiscaal de vraag aan de orde of er sprake is van een onderneming (box 1) of een belegging (box 3). Hoe zit dit precies? De rechter heeft hierover onlangs een interessante uitspraak gedaan.

Wat speelde er?

Opknappen panden. In een recente rechtszaak voor de Hoge Raad, 02.06.2017 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2017:992) , gaat het om een belastingplichtige die zo’n 40 appartementen in zijn bezit heeft. Deze panden worden in slechte staat van onderhoud gekocht, opgeknapt en vervolgens verhuurd.

Box 3 of box 1? Volgens de man vormen deze activiteiten geen onderneming en moeten de inkomsten hieruit worden belast in box 3. Bij een flink rendement kan deze vermogensrendementsheffing zeer aantrekkelijk zijn, zeker ook omdat eventuele verkoopwinsten onbelast blijven. De fiscus is echter van mening dat er wel degelijk sprake is van een onderneming. De huuropbrengsten moeten dan ook in box 1 worden belast tegen het progressieve belastingtarief.

Wat zegt de rechter?

Winst uit onderneming. De rechter oordeelt dat er inderdaad sprake is van winst uit onderneming. Omdat de man zelf veel activiteiten verricht, waaronder het uitvoeren van de verbouwingen, is er sprake van meer dan normaal vermogensbeheer. Bovendien heeft de onderneming een flinke omvang en vinden de activiteiten reeds vele jaren plaats. Er is daarom volgens de rechter sprake van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid.

Flinke belastingaanslagen. De huuropbrengsten minus kosten leiden ieder jaar tot een bedrijfswinst van zo’n € 200.000,-. Daarover moet nu belasting worden betaald in box 1. Uiteraard kan er wel aanspraak worden gemaakt op de fiscale ondernemersfaciliteiten, onder andere de zelfstandigenaftrek en de MKB-winstvrijstelling.

Fiscus is kritisch

Deze uitspraak past in de rechtspraak van de afgelopen jaren waarin de exploitatie van vastgoed steeds vaker als onderneming wordt aangemerkt. De fiscus beoordeelt dergelijke activiteiten steeds kritischer en probeert waar mogelijk vastgoedinvesteerders in box 1 te belasten.

De BV in? Als u verwacht dat uw activiteiten een onderneming vormen, dan kan het aantrekkelijk zijn deze in een vastgoed-BV onder te brengen. Daarmee kunt u het max. inkomstenbelastingtarief van 52% enigszins verlagen. Het gecombineerde tarief (vennootschaps- en inkomstenbelasting) voor een BV komt namelijk uit op maximaal 43,75%.

Of toch in box 1 ondernemen? Indien uw activiteiten als onderneming worden aangemerkt, hoeft dat niet altijd negatief te zijn. Dit betekent namelijk ook dat eventuele verliezen uit deze activiteiten in box 1 mogen worden verrekend met andere inkomsten (zoals loon).

Werkzaamheden beter uitbesteden

Winstgevend. Als uw vastgoedactiviteiten echter (overwegend) winstgevend zijn, dan is box 1 over het algemeen nadelig. Om dit te ontlopen, kunt u ofwel uw activiteiten inbrengen in een vastgoed-BV, dan wel uw eigen bemoeienis afbouwen.

Box 3 in zicht. Als uw activiteiten namelijk beperkt zijn en niet verder gaan dan die van een normale belegger, dan komt box 3 weer in zicht. Let op. U zult dan andere partijen moeten inhuren om de ontwikkeling van het vastgoed ter hand te nemen. Dit kan uiteraard de winstgevendheid van uw activiteiten wel verminderen.

(Actieve) vastgoedexploitatie wordt door de fiscus en in de rechtspraak steeds vaker aangemerkt als een onderneming. Hierdoor kan de fiscus de progressieve belastingheffing van box 1 verzilveren. Deze forse heffing kunt u ontlopen door het uitbesteden van activiteiten of door het oprichten van een vastgoed-BV.