Huis kopen en verhuren aan je kind.

Een huis kopen voor je studerende kind en dat verhuren mag niet zomaar – 3 dingen om op te letten De afschaffing van de studiefinanciering leidde even tot een dip in het aantal inschrijvingen voor het hoger onderwijs, maar inmiddels maakt weer een groeiend aantal jongeren de gang naar het hbo of de universiteit. Wel kiezen meer studenten ervoor om thuis te blijven wonen dan vroeger. Gun je je kind een studentenleven en heb je wat geld achter de hand, dan kan het interessant zijn om een appartement voor je kind te kopen en de overige kamers te verhuren aan andere studenten. Ook als je een kamer in je huis over hebt, kun je overwegen deze te verhuren, voor wat extra bijverdiensten. Er zijn wel wat zaken waar je op moet letten. De belangrijkste financiële hobbels op een rij. Hobbel 1: de hypotheekverstrekker hypotheekrente, hypotheek aflossen Betaal je het appartement volledig uit eigen zak, dan heb je de vrije hand. Maar heb je een lening nodig, dan kun je stuiten op de nodige beperkingen. In bijna elke hypotheekakte is de bepaling opgenomen dat verhuur van je woning is verboden zolang er nog een hypotheek op rust. “Een woning die wordt verhuurd, is voor een bank risicovoller”, licht Martin Hagedoorn, productmanager bij De Hypotheekshop toe. “Stel dat het appartement vanwege een betalingsachterstand gedwongen moet worden verkocht, dan brengt een huis met huurders minder op dan een lege woning, omdat huurders huurbescherming genieten en niet zomaar uit de woning kunnen worden gezet.” Een van de manieren om toch een appartement te kunnen financieren, is de hypotheek op je eigen huis te verhogen. Dit is mogelijk bij voldoende overwaarde en een inkomen dat ruimte biedt voor een hoger leenbedrag. Maar volgens Hagedoorn hebben geldverstrekkers deze optie de laatste jaren moeilijker gemaakt. “Ze toetsen sowieso zwaarder op inkomen. Ook stellen ze vaak strengere voorwaarden, zoals de eis dat je die extra hypotheek al in vijftien jaar aflost in plaats van dertig jaar. Een aantal geldverstrekkers staat echter een ander bestedingsdoel dan voor de eigen woning niet toe.” Een tweede optie is een hypotheek vestigen op het appartement, maar de keuze is volgens Hagedoorn beperkt omdat maar heel weinig geldverstrekkers deze mogelijkheid aanbieden. Zij stellen bovendien zwaardere eisen dan bij een hypotheek op een woning waar je zelf intrekt. “De hypotheekrente is hoger omdat er een renteopslag op zit. Ook gelden er soms hoge inkomenseisen en moet je veel eigen geld inbrengen. Bij het vaststellen van het leenbedrag gaan banken uit van de waarde in verhuurde staat, die altijd lager is dan de normale marktwaarde. Van de woningwaarde kun je dan uiteindelijk hooguit 50 tot 75 procent lenen. De rest moet je zelf bijleggen. Ook worden soms voorwaarden gesteld aan de verhuur. Je mag dan bijvoorbeeld uitsluitend kamers verhuren aan familie in de eerste en tweede graad, waardoor er geen vrienden van je kind kunnen huren. Of er gelden eisen aan de minimale duur van een huurcontract, bijvoorbeeld een jaar. Standaard dienen huurders een ontruimingsverklaring te tekenen.” Hobbel 2: de fiscus Lukt het om een hypotheek af te sluiten, dan moet je er nog rekening mee houden dat je de hypotheekrente niet kunt aftrekken voor de inkomstenbelasting. Het appartement wordt door de Belastingdienst namelijk beschouwd als een tweede woning. Dit betekent dat je over de marktwaarde vermogensbelasting moet betalen in box 3. Hier mag je wel de hypotheekschuld vanaf trekken. De huur die je ontvangt hoef je niet op te geven. Verhuur je een kamer in je eigen huis, dan gelden er andere fiscale regels. Als de huuropbrengsten onder een bepaalde grens liggen, hoef je hierover geen belasting te betalen en mag je de hypotheekrente gewoon blijven aftrekken. Dit jaar bedraagt de vrijstelling 5.164 euro. Hieronder vallen naast de huur ook andere vergoedingen die met de verhuur te maken hebben, zoals energiekosten. Een andere voorwaarde om voor deze tegemoetkoming in aanmerking te komen, is dat je de kamer voor langere tijd verhuurt. Verhuur via Airbnb valt daar dus niet onder. Liggen de huuropbrengsten boven de grens, dan verhuist het deel van je huis dat je verhuurt van box 1 naar box 3. Dit betekent dat je hierover geen renteaftrek meer geniet en dat je over de waarde van de kamer (na aftrek van een eventuele hypotheekschuld die daarop rust) vermogensbelasting bent verschuldigd.

Hobbel 3: de huurprijs Ligt de huurprijs onder de liberalisatiegrens van 710,68 euro, dan ben je gebonden aan het wettelijke puntensysteem en daarmee aan een maximum huurprijs. Spreek je een huurprijs af die hoger is dan volgens het puntensysteem is toegestaan, dan kan de huurder met succes een huurverlaging aanvechten bij de Huurcommissie, waarschuwt Kim Kroon, advocaat bij Van Till advocaten in Amsterdam. Hoeveel huur je mag vragen op basis van het puntensysteem, hangt onder andere af van de kwaliteit van de woning, het type woonruimte en het vloeroppervlak. Hier vind je meer informatie over de puntentelling bij een kamer en een zelfstandige woning. Ligt de afgesproken huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan heb je wel de vrijheid om zelf een prijs te bepalen. Boven op de huur mag je nog wel servicekosten in rekening brengen, voor bijvoorbeeld water en energie. Maar hier mag je geen winst op maken. Ook is het toegestaan om de huurder een waarborgsom te laten betalen, om je in te dekken tegen eventuele schade of een huurachterstand. Dit bedrag moet wel redelijk zijn. Volgens de rechter is dit maximaal drie maanden kale huur. Als de huurder de woning zonder beschadigingen oplevert, moet je deze borg uiteraard terugstorten.