Koopakte nog niet getekend?

Kunt u nog van een mondelinge koopovereenkomst af?

Stel, uw cliënt verkoopt zijn woning mondeling voor een bedrag dat vér onder de vraagprijs ligt. Dan krijgt hij echter een bod voor de vraagprijs en hij gaat daar gretig op in. Er stond toch nog niets op papier. Komt uw cliënt daarmee weg?

Schriftelijkheidsvereiste

Kan dat zomaar? Als de koper van een woning een particulier is, is de (ver)koop alleen rechtsgeldig als die koop op papier is vastgelegd. Dat is in de wet geregeld. De particuliere koper is bij een mondelinge overeenstemming met de verkoper dus niet gebonden zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. Maar in hoeverre is de particuliere verkoper gebonden aan zijn woord? Kan hij in zo’n geval worden gedwongen mee te werken aan de totstandkoming van een koopovereenkomst? De Hoge Raad sprak zich hierover uit.

Eerst de rechtbank ...

De Rechtbank Breda, 29.10.2007 (RBBRE:2007:BB6668) , vond dat ook een particuliere verkoper zich kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. Zolang de wilsovereenstemming niet is vastgelegd in een koopakte, is de verkoper geheel vrij om van contractsluiting af te zien. Het ging hier om een verkoper die mondeling akkoord was gegaan met een bod op zijn woning. Enkele dagen later stuurde de makelaar van de verkoper beide partijen een conceptkoopakte ter ondertekening. De verkoper liet de koper weten van de verkoop af te zien. Hij kreeg de financiering voor zijn nieuwe woning niet rond, waardoor hij in zijn oude woning moest blijven wonen.

Uiteenlopende opvattingen

Vaste rechtspraak. Sindsdien gaan de meeste rechters ervan uit dat het vormvoorschrift (wettelijk schriftelijkheidsvereiste) zowel voor de koper als voor de verkoper geldt. De verkoper is dus niet gebonden aan zijn woord als hij mondelinge overeenstemming over de verkoop heeft bereikt. Toch liepen de opvattingen in de literatuur en de rechtspraak hierover sterk uiteen.

Het moet nu duidelijk worden. Reden voor procureur-generaal Wuisman om, in het belang der wet, de Hoge Raad te vragen het vonnis van de rechtbank te vernietigen. Op die manier moet voor eens en voor altijd duidelijk worden of de rechter in deze zaak de wet juist heeft toegepast. Alleen via zo’n cassatie door de procureur-generaal kan de Hoge Raad oordelen over rechtsvragen in een zaak waarover een lagere rechter heeft beslist en waartegen geen beroep meer mogelijk is.

Wat oordeelde de Hoge Raad?

De Hoge Raad, 09.12.2011 (HR:2011:BU7412) , liet de uitspraak van de lagere rechter in stand en geeft daarvoor de volgende uitleg.

Als de koper niet is gebonden ... Allereerst merkt de Hoge Raad op dat mondelinge overeenstemming de koper niet bindt zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd.

... dan de verkoper ook niet. De Hoge Raad merkt verder op dat naar de letter van de wet hetzelfde moet gelden voor het geval de verkoper de noodzakelijke medewerking weigert. Een particuliere verkoper kan dus niet door een rechterlijk vonnis gedwongen worden tot ondertekening van een koopakte. Hij heeft immers niet de wettelijke plicht om mee te werken aan de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Niet eerlijk. De Hoge Raad geeft verder aan dat alleen onder zeer bijzondere omstandigheden een beroep door de particuliere verkoper of koper op het schriftelijkheidsvereiste onaanvaardbaar is. Hiervan is geen sprake als de verkoper alsnog een hoger bod krijgt.

Kortom: de verkoper kan met een gerust hart een hoger bod aanvaarden.

Particuliere verkopers van een woning kunnen vrijwel steeds weigeren om mee te werken aan de totstandkoming van de koopovereenkomst zoals de particuliere koper dat ook kan. Beide partijen zijn niet gebonden tot de koop schriftelijk is vastgelegd.