Verjaring

Ben ik eigenaar van de grond geworden door verjaring?

Door: mr. Lotte van de Wetering , 18 feb 14 Veel gemeenten zijn druk met het terugvorderen van grond die in de loop der jaren door burgers in gebruik is genomen. Dit gebeurt veelal onder de noemer Snippergroen. De stroken grond zullen teruggevorderd worden of er wordt een aanbod voor verkoop of verhuur van de grond gedaan. In veel gevallen zal de gemeente de grond inderdaad terug kunnen vorderen. Maar er zullen ook meerdere gevallen zijn waarin er sprake is van verjaring en waarin burgers dus inmiddels de eigendom van de grond hebben verkregen. Maar wanneer is er nu sprake van verjaring?

Alleen verjaring als u de grond bezit Voor een beroep op verjaring is het altijd noodzakelijk dat u de grond bezit. U moet bezitter zijn van de grond. Bezit is iets anders dan eigendom. U kunt iets bezitten waarvan u niet de eigendom heeft. Grond die eigendom is van de gemeente kan dus in uw bezit zijn. In de wet staat dat u iets bezit als u het voor u zelf houdt. Het maakt daarbij niet uit dat u eigenlijk wel weet dat de grond die u bezit niet van u is. Een dief die bijvoorbeeld een horloge steelt is niet de eigenaar maar bezit het horloge wel. Hij heeft het horloge in bezit genomen. Dit in bezit nemen van het horloge heeft hij gedaan door zich de feitelijke macht over het horloge te verschaffen en zich te gedragen alsof hij de eigenaar is. Ook een stuk grond kan in bezit worden genomen door daar de feitelijke macht over uit te gaan oefenen.

Maar hoe wordt grond dan in bezit genomen? Die vraag is niet altijd eenvoudig te beantwoorden. Het uitoefenen van de feitelijke macht over grond is wel iets anders dan over een horloge. Het moet in ieder geval voor de buitenwereld zichtbaar zijn dat u de grond in bezit heeft genomen. De eigenaar van de grond (tegen wie de verjaring loopt) moet kunnen zien dat u de grond in bezit heeft genomen en dat u zich bent gaan gedragen alsof u de eigenaar van die grond bent. Deze eigenaar moet immers kunnen ingrijpen om verjaring te voorkomen. Of er sprake is van bezit moet worden beoordeeld aan de hand van de feitelijke situatie. Meestal wordt er gekeken of er zogeheten bezitsdaden zijn verricht. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van bezit wanneer u de grond van de gemeente bij uw eigen grond heeft aangetrokken door daar een hek omheen te plaatsen. Ook kan er sprake zijn van een aantal daden die in samenhang bezien de conclusie rechtvaardigen dat u de grond in bezit heeft genomen. Wanneer u de grond alleen onderhoudt en/of heeft beplant zal er geen sprake zijn van bezit. Of er sprake is van bezit moet worden beoordeeld aan de hand van alle feiten en omstandigheden.

Als u alleen houder bent van de grond en geen bezitter kunt u geen eigenaar worden door verjaring

Als u de grond houdt voor een ander dan kunt u geen eigenaar worden van de grond door verjaring. U kunt, zoals zojuist aangegeven, alleen eigenaar worden door verjaring als u de grond bezit.

Maar wat is dan het verschil tussen bezit en houderschap? Bezit is iets houden voor uzelf. Wanneer u de grond houdt voor een ander bent u houder en geen bezitter. Wat in de praktijk veel voorkomt is dat er tussen de burger en de gemeente een overeenkomst tot stand is gekomen waarin staat dat de burger de grond van de gemeente mag gebruiken. De burger houdt de grond dan voor de gemeente en is dus geen bezitter. Ook een huurder en een bruiklener zijn houders en geen bezitters. In de wet staat dat wanneer iemand iets voor een ander houdt hij daarmee doorgaat, zolang niet blijkt dat daarin verandering is gebracht. In dat houden kan verandering worden gebracht door een handeling van degene voor wie men houdt (de gemeente) of door het tegenspreken van het recht van degene voor wie men houdt. Dit betekent dat er dus op enig moment aan de gemeente moet zijn medegedeeld dat u de grond niet langer houdt voor de gemeente maar voor uzelf. Vervolgens moet ook naar buiten toe blijken dat u de grond bent gaan bezitten. Zijn er tussen u en de gemeente afspraken gemaakt over het gebruik van de grond dan zal er, op enkele uitzonderingen na, geen sprake zijn van verjaring. Overigens is het wel zo dat, indien de gemeente stelt dat er afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de grond, de gemeente dit zal moeten bewijzen. Opmerkelijk is het natuurlijk dat iemand die de grond zonder overleg in bezit heeft genomen wel eigenaar kan worden door verjaring en iemand die met de gemeente afspraken heeft gemaakt over het gebruik van de grond (in beginsel) geen eigenaar wordt door verjaring.

De verjaringstermijn Om de verjaringstermijn te kunnen bepalen (10 jaar of 20 jaar) moet bekeken worden of u een bezitter te goeder trouw bent of niet. Bent u bezitter te goeder trouw dan geldt er een verjaringstermijn van 10 jaar. Indien u geen bezitter te goeder trouw bent dan geldt er een verjaringstermijn van 20 jaar.

In het geval dat u grond van de gemeente in bezit heeft genomen zal er meestal geen sprake zijn van goede trouw. Er is sprake van goede trouw indien u zichzelf als eigenaar van de grond beschouwt en u zich redelijkerwijs ook als zodanig mocht beschouwen. Indien u weet of had behoren te weten dat de grond niet uw eigendom is dan bent u niet te goeder trouw. Als er goede redenen zijn om te twijfelen aan het feit of u wel de eigenaar bent dan is er ook geen sprake van goede trouw.

Bent u niet te goeder trouw dan geldt er, zoals gezegd, een verjaringstermijn van 20 jaar. Er moet gedurende 20 jaar lang onafgebroken sprake zijn van bezit van de grond. U hoeft daarbij niet zelf 20 jaar lang bezitter te zijn geweest. U kunt opvolgend bezitter zijn.

Het bewijs Indien u zich op het standpunt stelt dat er sprake is van verjaring dan zult u dit moeten bewijzen. Alleen uw verklaring is hiervoor niet voldoende. U zult dit bijvoorbeeld kunnen bewijzen door middel van verklaringen van uw buren, familieleden, de vorige bewoners en/of foto’s en video-opnames waaruit blijkt dat u gedurende 10 jaar, 20 jaar (of langer) de grond in uw bezit heeft gehad.